1. O que você precisa saber antes de começar a investir em imóveis

Por Robert Tyson, Eric Tyson

Muitos gurus do setor imobiliário e de seminários do setor imobiliário parecem realmente fáceis para qualquer um ganhar uma fortuna no setor imobiliário da noite para o dia. Comprar execuções duma hipoteca ou propriedades sem dinheiro para baixo pode fornecer retornos consideráveis ​​e não há dúvida de que a aquisição de imóveis abaixo de seu valor intrínseco aumenta suas chances de sucesso financeiro.

Este é simplesmente o conselho tradicional dos sábios (comprar na baixa, vender na alta) aplicado ao setor imobiliário. E se você puder fazê-lo rotineiramente e sem problemas com título, problemas físicos devastadores ou as consequências tributárias negativas de ser declarado revendedor pelo IRS (segundo o qual seus ganhos são tratados como renda ordinária e tributáveis ​​com as taxas mais altas), essa estratégia pode seja bastante produtivo.

No entanto, encontrar propriedades fisicamente sólidas e bem localizadas disponíveis a preços abaixo do mercado não é simples. Nossa experiência é que a maioria dos vendedores conhece os valores das propriedades e não simplesmente doa suas propriedades. Costumamos pensar que o velho ditado "Você recebe o que paga" foi cunhado por um investidor imobiliário que acabou de comprar uma execução duma hipoteca apenas para descobrir que tem uma garantia fiscal não registrada, um inquilino comercial grande que entrou em falência e pode anular sua locação ou fundação de laje gravemente rachada.

De acordo com nossa experiência, os investidores imobiliários de sucesso tendem a ser indivíduos conscientes, trabalhadores e conscientes que realizam entusiasticamente a devida diligência antes de comprar um imóvel. Eles não reinventam a roda com cada negócio, porque conhecem seu nicho de mercado, habilidades pessoais e recursos disponíveis. Eles têm uma visão e usam seu plano de jogo testado e comprovado para cada propriedade. Se você desenvolver esses talentos, poderá descobrir propriedades únicas com potencial de valor agregado que muitas vezes são perdidas por seus concorrentes.

Robert refere-se a esse método de investimento imobiliário como a estratégia "Fique rico-certo". A melhor notícia para todos os novos investidores imobiliários é que esse plano pode ser realizado em qualquer lugar e, inicialmente, em meio período. Damos a você dez métodos para obter uma fortuna no setor imobiliário, usando o método "Fique rico e certo".

Crie economias e limpe o crédito

Discordamos de alguns que sugerem que você pode iniciar sua carreira em investimentos imobiliários sem dinheiro. Nossa experiência é que as melhores oportunidades e mais opções estão disponíveis para os investidores imobiliários que possuem dinheiro e bom crédito. Portanto, não procrastine - comece a trabalhar nesta etapa agora.

É provável que os vendedores não forneçam financiamento a um comprador com um histórico de crédito ruim; como a compra de imóveis praticamente sempre exige o empréstimo de fundos, verifique se o seu relatório de crédito é o mais preciso e favorável possível. Sua pontuação de crédito é um elemento-chave não apenas na qualificação para empréstimos imobiliários, mas também na obtenção dos melhores termos para maximizar o uso do capital emprestado.

Obtenha uma cópia do seu relatório de crédito e corrija os erros - pronto! No mínimo, peça à firma de relatório de crédito para adicionar seus comentários em seu arquivo com sua versão de qualquer disputa. Se aparecerem saldos inadimplentes legítimos, formule planos de pagamento e envie à firma de relatórios de crédito atualizações escritas mostrando que o saldo foi pago ou resolvido satisfatoriamente.

Como novo investidor imobiliário, você também deve desenvolver fontes de receita adicionais enquanto mantém ou preferencialmente até mesmo reduz as despesas correntes; mesmo se você puder encontrar propriedades em que o vendedor forneça todo o financiamento, não poderá escapar de certas despesas diretas ou do custo de oportunidade de perda de receita, pois gasta seu tempo e energia rastreando propriedades e realizando a devida diligência. Ainda temos que encontrar um inspetor imobiliário de primeira linha ou uma empresa de custódia que trabalhe de graça.

A maioria das pessoas gera riqueza e alcança um padrão de vida mais alto através do sacrifício e vivendo abaixo de seus recursos a curto prazo; alguns até o fazem depois de terem fluxos de caixa substanciais no setor imobiliário. Para ter ideias sobre como acompanhar e reduzir suas despesas, pegue uma cópia da última edição do Personal Finance for Dummies de Eric (Wiley).

Comprar imóveis no caminho do progresso

Localize propriedades que estão no caminho do progresso - áreas que continuarão a melhorar com novos investimentos e atividades econômicas. Você não pode realocar fisicamente sua propriedade de forma realista; portanto, sua análise da localização e seu potencial futuro é crítica. Depois de localizar as melhores cidades ou bairros, geralmente há dois tipos de ativos imobiliários com baixo desempenho a serem procurados:

  • As propriedades de renda que estão cansadas e desgastadas e têm manutenção adiada extensiva Aqueles que são fisicamente sólidos, mas mal administrados

Sua preferência dependerá de seus talentos e recursos específicos. Robert favorece propriedades fisicamente sólidas e bem localizadas que simplesmente tiveram um desempenho abaixo do esperado devido ao mau gerenciamento. Ele pode usar suas habilidades e conhecimentos como gerente de propriedades para atualizar as propriedades, atrair novos inquilinos e aumentar os aluguéis. Propriedades particularmente atraentes são aquelas em que o atual proprietário ou gerente não mantém aluguéis no nível do mercado ou aqueles que não foram adequadamente mantidos cosmeticamente.

Compre a propriedade certa ao melhor preço possível

Sempre compre imóveis pelo melhor preço possível. Essa estratégia é simples e faz muito sentido, mas pode ser mais fácil dizer do que fazer. Sugerimos seguir determinadas diretrizes. Como regra geral, a maioria de suas aquisições de imóveis deve estar na categoria superior do fixador e ter o preço adequado. Você deseja comprar as propriedades que oferecem desafios específicos que correspondem aos seus talentos pessoais, para que você possa usar suas habilidades para atualizar e aprimorar o valor da propriedade e aumentar a receita operacional líquida ao longo do tempo.

Um investidor imobiliário que usa o método "Fique rico e à direita" não compra uma propriedade nova ou totalmente renovada, a menos que esteja no caminho do progresso ou em uma localização privilegiada, porque o valor agregado ou a valorização até agora já foram acumulados para o proprietário atual. Essas propriedades podem ser investimentos sólidos, mas você está limitado ao aumento do mercado em aluguel e valor.

No entanto, em algumas situações especiais, comprar um imóvel novo ou totalmente reformado é uma boa alternativa de investimento. Por exemplo, comprar um imóvel para aluguel residencial na primeira fase de uma comunidade à beira-mar ou em outro local único difícil de reproduzir pode ser um grande investimento a longo prazo. O preço nas primeiras fases de novos desenvolvimentos geralmente é favorável, porque o desenvolvedor deve pré-vender um certo número de unidades antes que seu empréstimo permanente comece.

Duas características importantes dos investidores imobiliários bem-sucedidos são a disciplina e a capacidade de predeterminar o preço máximo que pagarão por um imóvel para garantir muito espaço para o potencial de valorização. Você não deseja simplesmente reduzir o preço de compra pelo custo dos reparos, porque o valor agregado à propriedade deve ser significativamente maior do que as despesas diretas, incluindo o tempo e o risco que você corre ao lidar com este trabalho você mesmo.

Renove a propriedade da maneira certa

A estratégia “Fique rico-certo” depende de encontrar propriedades que estejam bem localizadas no caminho do progresso e depois renová-las para aumentar o fluxo de caixa e o valor. Mas não gaste demais em melhorias físicas. Você só deseja fazer reformas ou upgrades que aumentem a conveniência do imóvel para o seu mercado-alvo. Sua propriedade é uma unidade de aluguel, não sua própria casa. Convém colocar bancadas e eletrodomésticos premium em sua casa, mas não poderá obter um bom retorno do seu investimento se melhorar a propriedade de aluguel. O orgulho da propriedade é importante, mas você está administrando uma empresa e gastar mais em uma propriedade limitará sua capacidade de economizar o próximo pagamento, construir seu portfólio e obter riqueza.

As melhorias devem permitir que você aumente o aluguel ou aumente o valor da propriedade para receber um retorno de US $ 2 por cada US $ 1 gasto nas melhorias. As melhores propriedades fixadoras-superiores para a maioria dos investidores imobiliários iniciantes são aquelas com correções simples: pintura, paisagismo e pequenos reparos geralmente oferecem excelentes resultados por apenas pequenos custos. Esses reparos simples também fazem parte do conjunto de habilidades da maioria dos investidores imobiliários, que podem ter desenvolvido e aperfeiçoado seus talentos mantendo e atualizando suas próprias casas.

renovação fácil imobiliária

Embora o trabalho seja normalmente mais barato, não se esqueça de analisar os fatores de tempo e experiência. Não faz sentido ter um imóvel alugado fora do mercado por três semanas, enquanto você passa noites e fins de semana pintando em uma tentativa equivocada de economizar US $ 1.000 que um bom empreiteiro cobraria pela pintura que levaria dois dias e permitiria que você o alugasse. este fim de semana. (Um bom contratado provavelmente também fará um trabalho melhor do que você pode!)

Se você utiliza contratados, obtenha três lances comparáveis ​​de profissionais competentes e licenciados. No entanto, se você já sabe que tem uma oferta competitiva, pode acelerar o processo perguntando à contratada se ela pode reduzir o preço em 10% - então você não precisa sair e obter lances adicionais. Obviamente, os contratados mais usados ​​podem conhecer sua rotina e superestimar seu lance em 10% ou mais. Com o tempo, você pode estabelecer um bom entendimento do que constitui uma oferta justa para todos os tipos de trabalho que você rotineiramente oferece.

Quer você faça o trabalho sozinho ou contrate um empreiteiro, obtenha todas as permissões necessárias e cumpra os códigos de construção e ocupação aplicáveis ​​para todas as melhorias. O custo das licenças e inspeções necessárias será seu, mas certifique-se de que seu contrato ou acordo indique claramente exatamente quem é responsável por obter as licenças e providenciar todas as inspeções necessárias.

Mantenha-se a par dos aluguéis do mercado

Um dos maiores desafios para a maioria dos proprietários de imóveis para locação é determinar o aluguel adequado para cobrar aos inquilinos as unidades de aluguel recém-reformadas. Esse aspecto da propriedade e gestão da propriedade simplesmente requer alguns trabalhos de casa e pesquisas. Cada propriedade é única, mas suas melhores indicações do valor de mercado de sua propriedade reformada podem ser encontradas em uma pesquisa de mercado de propriedades comparáveis.

Depois de adquirir e atualizar seu novo imóvel para locação, teste imediatamente a nova estrutura de taxas de aluguel, oferecendo suas unidades ou espaços vagos às taxas de mercado mais altas que você determinou em sua pesquisa de aluguel. A resposta que você receber dos clientes em potencial informará se está pedindo demais ou se ainda tem espaço para dar seus aluguéis. Depois de instalar novos inquilinos que pagam as rendas mais altas, é possível fazer melhorias semelhantes para os inquilinos existentes e aumentar suas rendas para níveis semelhantes. Uma estratégia é renovar as unidades após a rotatividade e oferecer a um inquilino existente excelente, financeiramente bem qualificado e estável uma oportunidade de transferir para a unidade atualizada com o aluguel mais alto. Você pode renovar a unidade que eles desocupam. Você repete esse processo até que todas as unidades de aluguel em sua propriedade sejam totalmente atualizadas e você tenha maximizado sua receita de aluguel.

Recomendamos que você mantenha o nível do aluguel um pouco abaixo do aluguel total de mercado para os inquilinos de longo prazo existentes, para mostrar sua apreciação pelo aluguel de longo prazo e incentivá-los a permanecer. O custo de perder um inquilino é alto - uma vaga resulta em perda de aluguel que você nunca mais receberá, além da despesa adicional de publicidade e preparação da propriedade de aluguel para o próximo inquilino. Para saber mais sobre esse assunto, confira a edição mais recente do Kit de gerenciamento de propriedades de Robert para manequins (Wiley).

Recuperar dólares de renovação através de refinanciamento

Um dos elementos-chave da estratégia “Fique Rico-Certo” é manter seu capital trabalhando e usar alavancagem razoavelmente, mantendo capital suficiente para enfrentar os altos e baixos dos ciclos imobiliários e os desafios econômicos locais. A aquisição e a renovação de seu imóvel alugado exigiam dinheiro, mas você também aumentou a receita, o que criou valor adicional. Agora você pode usar esse valor aumentado para refinanciar a propriedade para cobrir seus custos iniciais de aquisição e renovação.

Apesar de sempre sermos rápidos em aconselhar contra empréstimos excessivos e superalavancagem de seus investimentos imobiliários, você também não deseja ser muito conservador e subestimar suas necessidades de caixa. O custo do refinanciamento é tal que você não deseja refinanciar a propriedade mais de uma vez a cada vários anos e, se de repente precisar de dinheiro para superar alguns problemas imprevistos, os custos dos fundos de curto prazo podem ser altos. Emprestar dinheiro extra ou ter uma linha de crédito inexplorada disponível (que alguns credores oferecem sem custo de transporte para seus melhores clientes) para permitir reservas.

Em um mercado imobiliário forte, pode ser extremamente tentador alavancar agressivamente, mas não se empolgue. Não peça emprestado todo o patrimônio em sua própria residência pessoal para sair e comprar imóveis para investimento. Esses indivíduos são realmente especuladores imobiliários (pessoas que apostam em imóveis) e não devem ser confundidos com investidores imobiliários.

Você sempre deve possuir sua própria casa e ter (e sempre manter) um bom colchão de patrimônio antes de procurar adquirir imóveis para investimento. Como ficou evidente no final dos anos 2000 / início de 2010, as lições de um mercado imobiliário em queda são difíceis para todos os investidores, mas são totalmente devastadoras para os poucos investidores que tomam empréstimos demais em suas próprias casas.

Lembre-se de que os mercados imobiliários têm e continuarão a ter ciclos, e você não quer ser muito agressivo e descobrir que seu império imobiliário entra em colapso a tal ponto que você nem pode alugar um dos apartamentos que usou possuir!

Reposicionar propriedade com melhores inquilinos

Uma das melhores maneiras de aumentar a renda e o valor do seu investimento imobiliário recém-reformado é reposicionar a propriedade com novos inquilinos mais qualificados financeiramente. Portanto, procure atualizar seus inquilinos fazendo marketing para um novo perfil de inquilino de destino e revendendo a propriedade.

Geralmente, seus esforços de renovação substituem seu inquilino atual de qualquer maneira, mas você provavelmente não deseja renovar as concessões dos inquilinos atuais, mesmo que possa contorná-los. Os inquilinos atuais podem ser o motivo pelo qual o proprietário anterior vendeu o imóvel (e precisa de uma reforma completa)! É provável que esses inquilinos não mudem de maneira repentina e continuarão a usar e abusar da propriedade sem considerar o seu investimento.

Robert aconselha a não renovar a locação de um inquilino irresponsável com um animal de estimação que destruiu o piso atual. É melhor contratar um novo inquilino se precisar investir em novos pisos ou carpetes em uma unidade de aluguel. Da mesma forma, você não deseja continuar a locação de um inquilino que não poderá pagar confortavelmente o aluguel mais alto que sua propriedade totalmente reformada vale agora.

Esse costuma ser um dos desafios mais difíceis para os proprietários de imóveis alugados - ter que enfrentar o atual inquilino marginal e não renovar seu contrato. Embora você possa achar que os inquilinos atuais são financeiramente qualificados e tratarão a propriedade como sua, a realidade é que algumas propriedades reposicionadas devem começar com alguns inquilinos novos. No mínimo, exija que os inquilinos atuais concluam um pedido de aluguel. Consulte a renovação da concessão exatamente como faria para um novo inquilino e use os mesmos critérios financeiros.

Outra maneira de melhorar a estabilidade do seu fluxo de caixa e minimizar a chance de problemas com seus inquilinos é aumentar o depósito de segurança enquanto você permanecer dentro do limite legal. No entanto, lembre-se de que as condições do mercado geralmente restringem o valor que você pode cobrar pelo depósito de segurança. (Robert foi co-autor do Kit Legal para Leigos do Proprietário, com Laurence Harmon [Wiley], que pode ajudá-lo a encontrar e manter ótimos inquilinos.)

Torne-se ou contrate um gerente de propriedade superior

A gerência superior faz a diferença entre retornos médios e excelentes a longo prazo. Depois de reformar e reposicionar uma propriedade com novos inquilinos com aluguéis mais altos, é necessário retê-los e minimizar a rotatividade. Você também pode aprimorar ainda mais a receita operacional líquida, controlando as despesas de maneira eficaz e eficiente.

Mesmo que você tenha acabado de adquirir seu novo imóvel para aluguel, precisa trabalhar consistentemente sua estratégia de investimento a longo prazo, operando e gerenciando o imóvel de maneira eficaz para obter o valor máximo como se fosse refinanciar ou preparar o imóvel para venda.

Seu comprador-alvo será alguém que deseja comprar uma propriedade pronta para uso pessoal (que esteja operando de maneira ideal e não exija renovação ou alteração de inquilinos) para uso pessoal ou como uma unidade principal de aluguel ou investimento para recortar cupons (estável, altamente previsível) fluxo de renda como os investidores em títulos recebem). Os avaliadores imobiliários determinarão um valor mais alto para as propriedades com um forte histórico de receita operacional líquida sólida. Lembre-se de que, para atingir o valor máximo, você precisa ter uma renda consistente com aluguéis a taxas de mercado, locação estável e despesas razoáveis. Mas não opte por despesas mais baixas com o risco de diminuir a apelação do meio-fio devido à manutenção diferida.

Refinanciar ou vender e adiar novamente

Não obstante o declínio nos valores das propriedades na maioria das áreas no final dos anos 2000 / início de 2010, muitos proprietários de imóveis alugados descobrem que possuem uma quantidade considerável de patrimônio envolvido em suas propriedades devido à valorização que ocorreu ao longo das décadas em grande parte do país . Ter algum patrimônio na propriedade é bom e evita que a economia imobiliária local seja afetada, mas o excesso de patrimônio apenas sentado em uma propriedade diminui seu retorno geral.

Nossa estratégia de “fique rico e certo” recomenda que você use o patrimônio em suas propriedades atuais para expandir suas participações imobiliárias investindo em propriedades adicionais com o objetivo de diversificar para reduzir seu risco geral. Você pode acessar esse patrimônio para gerar o dinheiro necessário de uma de duas maneiras: Refinamente conservadoramente seu imóvel alugado ou procure vender o investimento imobiliário em uma troca diferida de impostos.

A melhor opção depende das condições do mercado. Sugerimos que você aproveite os termos de financiamento favoráveis ​​quando disponíveis para refinanciar suas propriedades estabilizadas a longo prazo. Você pode usar os recursos para reabastecer sua conta de capital para investir em imóveis alugados adicionais ou até fazer outros investimentos. A melhor notícia de todas é que você pode retirar o patrimônio líquido de suas propriedades sem impostos. Os empréstimos não são perigosos se forem feitos com moderação.

Ou você pode vender a propriedade e usar a troca de imposto diferido 1031 para manter seu patrimônio em funcionamento. Além do patrimônio excedente ou preguiçoso, alguns proprietários preferem a opção de troca com imposto diferido, porque podem aprimorar o uso da depreciação para proteger sua renda imobiliária. Um contador ou consultor tributário competente pode ajudá-lo a fazer a escolha certa entre refinanciamento e uma troca diferida de impostos.

Consolidar participações em propriedades maiores

Felizmente, muitos investidores imobiliários são capazes de dominar os conceitos de compra e renovação de imóveis alugados. No entanto, eles geralmente se tornam tão bem-sucedidos que seu império imobiliário começa a controlar suas vidas.

Embora possuir um portfólio diversificado de propriedades para aluguel tenha algumas vantagens inerentes, chegará o dia em que suas extensas participações imobiliárias criarão encargos de gestão. A maioria dos investidores imobiliários de longo prazo descobre que chega ao ponto em que suas responsabilidades e deveres gerenciais não estão mais em conformidade com o estilo de vida que podem proporcionar. Eles geralmente decidem simplificar suas vidas e contratar gerentes profissionais de propriedades para que um gerente possa lidar com os 4 Ts: inquilinos, rotatividade, banheiros e lixo.

Mas encontrar e pagar por um gerente de propriedades qualificado para um portfólio diversificado de pequenas propriedades de aluguel não é fácil nem econômico. As eficiências potenciais de gerenciamento de propriedades diminuem quando você tem um grande número de famílias ou condomínios e / ou pequenas propriedades de aluguel dispersas em uma ampla área geográfica. Em vez disso, observe a troca com imposto diferido e consolide suas participações imobiliárias em uma ou várias propriedades maiores que podem ser gerenciadas profissionalmente. Você ainda desfrutará dos benefícios da propriedade imobiliária sem ter que lidar com os desafios diários da administração.