1. Finanças pessoaisInvestimento imobiliário10 maneiras de aumentar o valor de uma propriedade

Por Robert Tyson, Eric Tyson

Você pode receber um retorno sobre seus investimentos imobiliários basicamente de quatro maneiras: fluxo de caixa, acumulação de capital a partir da amortização de empréstimos, benefícios fiscais e valorização da propriedade. Um ótimo aspecto do setor imobiliário é que você pode comprar propriedades de acordo com suas necessidades financeiras e pessoais particulares. Diferentes propriedades são mais voltadas para a obtenção de um desses tipos de retorno do que outro. Por exemplo, um investidor com renda significativa pode se concentrar em propriedades com benefícios fiscais e não se preocupar tanto com o fluxo de caixa. Investidores em fase de aposentadoria preferem propriedades com fluxo de caixa. E todos os investidores que financiaram sua aquisição de imóveis para aluguel se beneficiam com o aumento de capital, enquanto esperam uma valorização.

Os investidores imobiliários de sucesso perguntam-se continuamente: “Como posso melhorar o retorno do meu investimento imobiliário em cada categoria?” São mais de dez das melhores maneiras de aumentar o retorno do investimento com imóveis para aluguel.

Aumentar aluguéis

Embora a maioria das propriedades de aluguel tenha outras fontes de renda, a maior fonte é quase sempre a renda. Os investidores imobiliários sabiamente começam com um entendimento de que os aumentos de aluguel levam a um maior fluxo de caixa.

aluguéis como investimentos imobiliários

No entanto, definir o aluguel adequado e manter o aluguel ótimo no nível do mercado após a rotatividade de inquilinos é um dos desafios mais comuns enfrentados pelos proprietários. Muitos proprietários de imóveis alugados relutam em aumentar os aluguéis porque estão preocupados com o fato de seus bons inquilinos poderem sair. Essa é uma preocupação válida, mas não deve impedir que você alugue ao nível do mercado - uma das maneiras mais rápidas e simples de melhorar seu fluxo de caixa. Obviamente, você deve sempre procurar maneiras econômicas de melhorar a propriedade e garantir que seus aluguéis sejam competitivos e tenham um valor justo.

Recomendamos aumentar a taxa de aluguel modestamente a cada ano, em vez de esperar dois ou três anos e, em seguida, atingir seus inquilinos com um grande aumento ao mesmo tempo. É menos provável que os inquilinos se movam como resultado dessa estratégia consistente e previsível, mas com um aumento menor; eles entendem que os custos de operação estão subindo um pouco a cada ano. A maioria dos arrendamentos comerciais contém reajustes anuais de aluguel vinculados a um índice de preços ao consumidor ou aumentos definidos na taxa de aluguel. Use esta estratégia eficaz para todos os tipos de imóveis para aluguel.

Se seus aluguéis já estão no nível do mercado, procure fazer melhorias na propriedade para justificar aluguéis mais altos. Talvez a adição de uma unidade combinada de ventilação de microondas / exaustão acima do fogão, bancadas em granito, portas de armário espelhadas, estacionamento reservado, armários de armazenamento ou um deck ou toldo possa fornecer uma melhoria que justifique um aluguel mais alto. Use sua análise de mercado ou pesquisa de aluguel de propriedades competitivas, especialmente aquelas que possuem os aluguéis que você gostaria de obter, para ver o que eles estão oferecendo e em que nível de aluguel. Quaisquer melhorias que melhorem a qualidade de vida ou elevem a propriedade a um nível semelhante ao de propriedades com preços mais altos na área podem levar a um aumento no aluguel do mercado. (As análises de mercado e as pesquisas de aluguel são discutidas no best-seller de Robert Property Management Kit for Dummies.)

Reduzir a rotatividade

O fator mais importante na determinação das despesas da maioria das propriedades de aluguel é a rotatividade. Em propriedades residenciais e comerciais, a rotatividade de inquilinos é simplesmente ruim para os resultados. A saída de um inquilino quase certamente significa uma perda na renda do aluguel, além de você ser atingido pelo aumento das despesas (marketing, comissões de leasing, triagem do inquilino, manutenção e reparos e, muitas vezes, melhorias de capital) para disponibilizar a unidade ou suíte de aluguel para mostrar possíveis inquilinos. Ter inquilinos qualificados a assinar contratos de arrendamento a longo prazo (com aumentos incorporados no aluguel), manter a propriedade continuamente nas melhores condições e responder aos inquilinos pode ajudar a reduzir a rotatividade de inquilinos, o que melhora diretamente a receita operacional líquida e o fluxo de caixa. Isso também aumenta o valor do seu prédio, que é seu objetivo se você refinanciar, decidir vender ou usar a troca diferida 1031 de impostos para atualizar seu investimento para uma propriedade de renda maior.

Outra ferramenta eficaz para reduzir a perda de aluguel durante a rotatividade de inquilinos é a pré-locação da unidade de aluguel ou do conjunto comercial de inquilinos. Se você pode pré-alugar o aluguel para um novo inquilino que toma posse apenas alguns dias ou semanas após a saída do inquilino atual, reduz drasticamente o aluguel perdido e aumenta o fluxo de caixa. Depois de receber o aviso de desocupação de um inquilino, solicite imediatamente permissão para entrar e determine o que você precisa fazer para preparar a propriedade para o próximo inquilino. Comece também a anunciar para um novo inquilino e obtenha a cooperação do inquilino que parte para mostrar a propriedade. A pré-locação é uma das maneiras mais simples de aumentar sua receita líquida, mas requer algum planejamento e um inquilino que se despede da cooperativa, o que você deve ter se for um proprietário diligente e consciente e responder às necessidades de seu inquilino.

Considere opções de arrendamento

Uma opção de arrendamento é um contrato que permite ao locatário o direito de comprar o imóvel arrendado a um preço predeterminado por um determinado período de tempo. Os vendedores geralmente usam opções de arrendamento em mercados imobiliários lentos para criar interesse adicional na propriedade - mesmo um potencial comprador atualmente sem pré-pagamento tem a oportunidade de se tornar um proprietário.

Existem muitos outros benefícios para o proprietário do aluguel que deseja oferecer um arrendamento com a opção de compra do imóvel. Muitas vezes, você pode vender a propriedade por um valor acima do mercado atual, e a opção de arrendamento geralmente exige uma taxa única que você pode manter se o comprador não exercer a opção. Além disso, o locatário / comprador geralmente paga um pagamento mensal mais alto com uma opção de arrendamento porque uma parte do pagamento é aplicada ao preço final de compra. Os pagamentos mensais mais altos podem ser benéficos para você se o fluxo de caixa da propriedade for atualmente negativo.

Desenvolver um nicho de mercado

As propriedades de aluguel para idosos sempre foram populares, e os dados demográficos apóiam claramente a atenção contínua a esse nicho de mercado em crescimento dinâmico. Algumas propriedades seniores têm como alvo aqueles que precisam de cuidados especiais e serviços de alimentação, e isso é difícil para muitos proprietários. Mas há uma necessidade crescente de propriedades com atividades e programas sociais que atraem idosos ativos e não exijam habilidades especializadas ou investimentos significativos em capital.

Robert teve sucesso em Las Vegas (de todos os lugares!), Com apartamentos para não fumantes. Depois de um longo dia de trabalho em um ambiente cheio de fumaça, um residente não fumante preocupada com a saúde não precisa ter fumaça flutuando em sua unidade de aluguel da casa da vizinha. Embora haja custos adicionais adiantados na limpeza completa, repintura completa e instalação de todos os novos revestimentos de pisos e janelas, a demanda (e, portanto, a ocupação) dessas unidades é alta. Essa tendência está se desenvolvendo e vários estados estão implementando leis que exigem que os proprietários ofereçam moradias para não fumantes, para que você possa estar à frente da tendência. Você pode até se qualificar para taxas mais baixas de acidentes e seguro contra incêndio.

De acordo com um estudo do National Multi Housing Council (NMHC), o alojamento para estudantes também é uma oportunidade potencial. Alguns investidores imobiliários acham o mercado propício para a renovação de unidades de aluguel; hoje em dia, os estudantes universitários preferem ter uma unidade de aluguel privada com banheiro próprio e uma conexão de alta velocidade à Internet do que um dormitório tradicional. Descobrir como lidar com a sazonalidade do aluguel de estudantes pode ser um desafio, mas esse mercado continuará oferecendo mais oportunidades. Considere oferecer arrendamentos mínimos de 12 meses com um aluguel médio ligeiramente mais baixo para que você possa superar esses desafios sazonais. É melhor obter um aluguel mensal um pouco menor por pelo menos 12 meses, em vez de um pouco mais por mês por apenas 8 a 9 meses!

Manter e renovar

A apelação do freio ou a primeira impressão que sua propriedade dá é fundamental para o seu sucesso geral. De longe, a maneira mais fácil de aumentar o fluxo de caixa e o valor é simplesmente limpar e resolver a manutenção diferida encontrada na maioria das propriedades. Uma das regras fundamentais do setor imobiliário é a oferta e demanda básicas. Se sua propriedade realmente se destaca e parece muito melhor do que propriedades comparáveis, você gera alta demanda; seu aluguel permanecerá ocupado com os melhores aluguéis do mercado. É disso que se trata o fluxo de caixa.

Além de curar a simples manutenção adiada, outra ótima maneira de aumentar o fluxo de caixa (e o valor) é renovar a propriedade. A chave aqui é gastar dinheiro apenas em itens que melhoram a propriedade e proporcionam um retorno rápido. Os exemplos incluem utilitários de submissão, atualização de dispositivos ou adição de novos recursos que os inquilinos desejam.

Para aluguéis residenciais, o melhor retorno do investimento dentro das unidades é encontrado na atualização de banheiros e cozinhas. A adição de sistemas para limitar o acesso de não residentes à entrada de estacionamentos e prédios também pode ser uma melhoria positiva nas áreas urbanas, porque o crime é uma preocupação para muitos inquilinos. Para propriedades comerciais, a atualização de áreas comuns internas datadas, incluindo elevadores e banheiros, com materiais e acessórios de alta qualidade geralmente oferece o maior retorno.

Uma das maneiras mais econômicas de aumentar a estética e reduzir o apelo de qualquer tipo de propriedade é por meio de melhorias no paisagismo. Muitas vezes, você pode simplesmente substituir plantações em declínio ou mortas. Se você quiser fazer mais, peça à sua empresa de manutenção de paisagismo que faça sugestões ou entre em contato com um arquiteto paisagista. Os jardins comunitários também são muito populares atualmente e também constroem um sentimento de orgulho e envolvimento da comunidade. Com a água cada vez mais cara, verifique a instalação de um sistema de irrigação por gotejamento automatizado, que economize água, ou mesmo água reciclada, se estiver disponível em sua área.

Reduzir as despesas operacionais

Uma das primeiras etapas a seguir após a compra de um imóvel alugado é avaliar as despesas operacionais atuais. Veja se há espaço para melhorias, principalmente sem afetar negativamente seus inquilinos.

Solicitar às empresas de serviços públicos locais que realizem uma auditoria energética pode identificar maneiras de reduzir as despesas. A nova tecnologia está tornando atraente o uso de sistemas de iluminação por LED, energia solar e sistemas de aquecimento hidrônicos. A conversão da iluminação desperdiçada existente em LEDs sozinha reduz significativamente o uso de energia e ajuda a compensar o aumento constante das taxas do seu fornecedor local de eletricidade.

O rastreamento do uso de gás natural também pode alertá-lo (se houver um aumento inexplicável) sobre possíveis vazamentos menores que podem ser caros (e perigosos). Robert recentemente possuía uma propriedade em que a conta mensal de gás natural literalmente dobrava durante o período de entressafra, e uma simples ligação para a companhia de gás, que rastreou e reparou o vazamento sem nenhum custo, resolveu o problema. Eles até lhe ofereceram um crédito pelo excesso de uso, pois estavam felizes em evitar a possível responsabilidade de um vazamento de gás natural!

Os custos cada vez maiores dos serviços de água e esgoto em muitas áreas do país fizeram com que a instalação de emissores individuais fosse rentável para alocar e recuperar o custo de cada inquilino com base em seu uso real. Medidores de água separados apenas para áreas paisagísticas eliminam as tarifas de esgoto se a concessionária de água local lhes oferecer. A melhor maneira de obter a conservação de recursos em suas propriedades é responsabilizar seus inquilinos diretamente pelo uso de recursos. Isso permite que os inquilinos controlem seus próprios custos e economize seu dinheiro.

Para propriedades residenciais e comerciais maiores, peça a cada um dos contratados e prestadores de serviços atuais que apresentem uma proposta ou oferta. Encontre outras empresas comparáveis ​​e, em última análise, ofereça seus negócios às empresas seguradas e que oferecem o máximo pelo seu dólar. À medida que seu império imobiliário cresce, você saberá quem são os melhores fornecedores de valor e poderá descobrir que empreiteiros e prestadores de serviços oferecem descontos com base no volume.

Outra ótima maneira de reduzir seus custos operacionais sem reduzir os tipos e a extensão da cobertura e dos limites da apólice é combinar suas várias propriedades de aluguel em uma apólice de seguro. Entre em contato com seu corretor de seguros para obter detalhes.

Examinar as avaliações do imposto predial

Uma análise das despesas para a maioria das propriedades de aluguel indica que a despesa com imposto predial é geralmente um dos maiores custos na propriedade de imóveis. Em muitas partes do país, os impostos prediais estão atrelados ao valor dos imóveis. Se isso for verdade para a sua área e os valores imobiliários diminuírem, entre em contato com o seu avaliador local e solicite uma reavaliação. Uma avaliação mais baixa leva a uma redução direta na sua conta de imposto predial e a um aumento correspondente no seu fluxo de caixa.

Você pode se sentir impotente contra a burocracia, mas lembre-se de que os fiscais sabem que cometem erros de escritório ou deixam de levar em consideração todos os fatores ao avaliar o imóvel alugado. Alguns avaliadores não determinam cuidadosamente o valor adequado de sua propriedade, mas procuram avaliar a propriedade no nível mais alto possível que não acionará uma solicitação de reavaliação. Se não houver limitações, elas podem até aumentar o valor avaliado a cada ano até você reagir. Afinal, quanto maior o valor avaliado de sua propriedade, maiores serão os impostos sobre a propriedade e mais dinheiro para gastos governamentais locais. Lembre-se de que ninguém cuidará dos seus melhores interesses, a não ser você.

Se você acha que sua avaliação é muito alta, entre em contato com seu avaliador. Ela pode estar disposta a fazer um ajuste se você apoiar sua opinião com uma pesquisa cuidadosa e uma boa apresentação. Ou pode ser necessário fazer um protesto formal sobre o imposto predial. Os protestos são frequentemente ouvidos pela primeira vez no escritório do assessor ou em uma junta de apelação local. Se uma disputa continuar, os recursos podem ser levados a tribunal em muitos estados e é aí que você provavelmente deseja contratar um profissional para apresentar seu caso e apoiá-lo com dados relevantes do mercado local.

Refinanciar e aumentar o patrimônio rapidamente

Embora você possa ter pouco controle sobre as taxas de juros e esteja à mercê de seu credor, a menos que tenha um empréstimo de taxa fixa, não se esqueça de que o refinanciamento para uma taxa mais baixa pode ter um tremendo impacto no seu fluxo de caixa. Obviamente, optar por um empréstimo apenas com juros ou uma hipoteca de 40 anos também pode reduzir o pagamento do serviço da dívida e aumentar o fluxo de caixa, mas essas opções são extremamente arriscadas e não são recomendadas.

Você pode aprimorar seu aumento de capital por meio de refinanciamento para um empréstimo de curto prazo. Quando você compra um imóvel pela primeira vez, sua renda para efetuar o pagamento da hipoteca geralmente é muito pequena e você precisa usar o financiamento com prazos de amortização de 25 ou 30 anos. Porém, depois de possuir a propriedade por vários anos, você poderá descobrir que o fluxo de caixa melhorou a ponto de poder suportar um pagamento de hipoteca mais alto. É quando você pode considerar o refinanciamento de sua hipoteca de longo prazo para uma hipoteca de curto prazo, para que o valor da redução do principal pago a cada pagamento aumente drasticamente.

Outra maneira de obter resultados semelhantes é organizar pagamentos adicionais designados como redução de principal. Essa estratégia pode reduzir significativamente o montante total de juros pagos ao longo da vida útil restante do empréstimo e aproximar a data de pagamento do empréstimo, pois os juros pagos pelo empréstimo são uma função do saldo principal pendente. Robert aplica rotineiramente essa estratégia ao refinanciar propriedades que melhoraram os fundamentos - aumento de valor e aumento de fluxo de caixa - para que ele possa passar de um empréstimo de 20 ou 30 anos para um empréstimo de 15 anos. Se as taxas de juros caírem, o pagamento mensal pode não ter muito aumento.

Antes de refinanciar ou efetuar pagamentos adicionais de principal, verifique se o seu empréstimo não possui uma penalidade de pré-pagamento. Os credores contam com um certo investimento ou taxa financeira de retorno sobre o dinheiro, e o pagamento antecipado de um empréstimo resulta em custos adicionais, portanto podem incluir uma penalidade nos primeiros anos do empréstimo. Além disso, alguns credores renunciam a multas por pagamento antecipado se lidarem com seu refinanciamento.

Aproveite os benefícios fiscais

Os benefícios fiscais recebidos do setor imobiliário variam de investidor para investidor, mas a maioria dos proprietários de imóveis de aluguel considera os benefícios fiscais um incentivo para seu retorno.

Até investidores iniciantes em imóveis podem tirar proveito da economia tributária generosa com a exclusão de ganhos de capital em suas residências principais. Essa exclusão permite que os vendedores eliminem completamente qualquer imposto de renda sobre seu ganho de capital de até US $ 500.000, se atenderem a alguns requisitos simples. Para investidores dispostos a morar na propriedade durante a reforma, a estratégia de investimento em vendas em série em casa pode ser usada a cada dois anos para gerar lucros isentos de impostos.

Os investidores imobiliários em grandes propriedades residenciais e comerciais usam rotineiramente uma troca simultânea ou diferida de impostos, o que lhes permite manter o dinheiro trabalhando, em vez de pagar impostos. Quanto mais dinheiro você investiu em imóveis, melhor seu fluxo de caixa e seu acúmulo de riqueza.

A depreciação ou recuperação de custos permite que o proprietário faça uma dedução não monetária que reduz o lucro tributável da propriedade. O terreno não é depreciável, portanto, a quantidade de depreciação é determinada pelo valor dos edifícios. Uma maneira de maximizar o potencial abrigo tributário dos imóveis é ser agressivo ao alocar a porcentagem mais alta possível (ainda aceitável para o IRS) do custo de aquisição da propriedade para os edifícios para gerar uma dedução maior para depreciação.

As deduções de depreciação são itens que não são de caixa e, portanto, geralmente resultam em uma perda tributável, mesmo que o fluxo de caixa real da propriedade seja positivo. Pergunte ao seu CPA ou consultor tributário sobre a segregação de custos (determinando programações de depreciação separadas e frequentemente aceleradas para vários componentes de construção) para maximizar suas baixas de depreciação. Mesmo se você não puder usar imediatamente uma perda tributável para compensar outros rendimentos auferidos, poderá usá-lo em anos em que possui renda passiva, como uma venda tributável rentável de outra propriedade de investimento.

Esteja preparado para seguir em frente

Quando a maioria das pessoas pensa em imóveis, elas determinam corretamente que a apreciação é onde o dinheiro real é feito. Com o tempo, o setor imobiliário provou ser um investimento que retém e aumenta o valor. Mesmo uma taxa média anual de apreciação de 5% aumenta drasticamente seu patrimônio líquido ao longo do tempo.

No entanto, a apreciação pode ser fortemente influenciada por forças externas, como as condições do bairro e a economia local. É por isso que os investidores imobiliários precisam realizar uma revisão minuciosa da due diligence. Mas mesmo depois de comprar um imóvel, você não pode simplesmente relaxar e deixar o investimento subir. Se o bairro em que você está começa a dar uma guinada para baixo, esteja preparado para vender e reinvestir em uma área mais dinâmica que oferece mais potencial de crescimento.

Durante a grande desaceleração econômica do final dos anos 2000 e início de 2010, Robert aconselhou os proprietários de propriedades de aluguel estabilizadas e com fluxo de caixa em áreas ligeiramente menos desejáveis ​​a procurar vendedores motivados e com falta de dinheiro de propriedades com manutenção diferida e / ou má administração no local. melhores bairros. Por quê? Como embora todos os valores imobiliários tenham caído, se você tivesse uma propriedade com fluxo de caixa bem administrado em uma área "B", ainda assim poderia obter um bom valor vendendo e usando uma troca diferida 1031 para atualizar e comprar uma propriedade que não foi bem gerenciado ou mantido em uma área “A”. Você está basicamente trocando para um local muito melhor. Então você aplica sua habilidade comprovada em melhorar a condição e o fluxo de caixa. Embora sempre seja uma ótima estratégia e mais viável em mercados fracos ou em desacelerações econômicas, essa é uma das melhores maneiras de usar eficientemente seu capital limitado para construir gradualmente um portfólio de propriedades bem localizadas sem ter que pagar os preços geralmente altos que você pagaria encontre simplesmente comprando nos melhores bairros desde o início.

Melhore a gestão

A administração é o único aspecto de possuir imóveis que oferece aos proprietários uma vantagem sobre outros tipos de investimentos. Você não pode ligar para o CEO de uma grande empresa e pedir que ele altere o produto ou o preço da empresa, mas a gerência superior de suas próprias propriedades de aluguel pode e terá um impacto direto nos seus resultados.

A capacidade de controlar e implementar imediatamente diferentes estratégias de gerenciamento pode levar a inquilinos mais satisfeitos e arrendamentos de longo prazo. Alguns proprietários são muito práticos com suas propriedades e outros preferem deixar um profissional lidar com os desafios do dia-a-dia, mas um investidor experiente sabe que os melhores retornos do investimento vão para os proprietários que têm a alta gerência.

Robert é gerente de propriedades, gerenciando todos os tipos de propriedades de renda há décadas. Ele já viu e competiu com algumas das melhores e piores empresas de gestão do país. O idioma “Você obtém o que paga” significa que se você pode encontrar um provedor de serviços a um preço muito baixo, é porque eles não são muito bons. Isso certamente se aplica às empresas de administração de propriedades que competem em oferecer as mais baixas taxas de administração possíveis.

A realidade é que, para gerenciar adequadamente uma propriedade, usando as técnicas que descrevemos ao longo deste livro, para obter os melhores resultados financeiros, é preciso muito tempo e esforço e exige visitas frequentes às suas propriedades de aluguel. Os licitantes baixos para gerenciamento de propriedades simplesmente não podem oferecer os serviços que você precisa, a menos que eles cobrem uma taxa razoável. Naturalmente, igualmente preocupante para você, é que alguns gerentes de propriedades têm acordos de compensação que os beneficiam por meio de centros de lucro ocultos, como marcações em manutenção, mão de obra e materiais ou empresas afiliadas não divulgadas. As empresas de administração, como todas as empresas, precisam cobrir seus custos e obter um lucro razoável, mas é nossa opinião que você só deve usar uma empresa de administração que gere clara e abertamente sua renda através da taxa de administração de propriedade negociada antecipadamente e totalmente divulgada .

Você precisa determinar se você é a melhor pessoa para gerenciar suas propriedades de renda ou se é melhor contratar um profissional. A resposta dependerá de vários fatores, mas nos primeiros dias a resposta certa para muitos é o autogerenciamento. E embora seu portfólio seja pequeno, não há ninguém capaz de igualar seu compromisso de tempo. No entanto, para praticamente todos os investidores imobiliários, chegará o dia em que você será atendido melhor usando um gerente profissional de propriedades. O gerente de propriedade certo terá sua ampla e prática experiência prática no gerenciamento de muitas propriedades, combinadas com as principais informações e credenciais do setor, e será capaz de implementar rapidamente as práticas de gerenciamento, políticas e procedimentos que levarão a um melhor gerenciamento. O gerenciamento adequado pode realmente fazer uma grande diferença no seu fluxo de caixa.